???恩訊輿情處理：6月8日，泰禾北京院子二期業(yè)主在微博發(fā)布一則致泰禾董事長黃其森的公開信，稱該項(xiàng)目施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，施工方因泰禾拖欠數(shù)億工程款，不久后將停工走人，“爛尾幾乎成了定局”。
業(yè)主同時(shí)指出，泰禾違規(guī)售房，挪用監(jiān)管賬戶巨額資金。不僅是北京，杭州、蘇州、東莞等地均有泰禾業(yè)主反應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度延期交付的情況。
業(yè)主維權(quán)的背后，是泰禾暴跌82%的慘淡業(yè)績。
泰禾財(cái)報(bào)顯示，2019年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入236億元，同比下降24%;歸屬于上市公司股東的凈利潤僅4.66億元，同比下降82%，創(chuàng)近7年以來的新低，扣非凈利潤更是虧損超4億元。
其5大戰(zhàn)場(chǎng)，近乎“全軍覆沒”。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年，泰禾集團(tuán)在福州、北京、上海、廣深、武漢5個(gè)區(qū)域的營業(yè)收入全面下滑，其中，武漢區(qū)域的營業(yè)收入直接暴跌100% ，而華東、廣深區(qū)域的降幅亦分別高達(dá)42%、65%。
實(shí)控人更是被列入了“失信人名單”。
2020年4月22日，中國最高人民法院網(wǎng)披露，因子公司債務(wù)違約，泰禾集團(tuán)董事長及其實(shí)際控制人黃其森，被列為失信被執(zhí)行人。
要知道，泰禾在業(yè)界可是一家響當(dāng)當(dāng)?shù)木揞^，資產(chǎn)超2200億，號(hào)稱中國地產(chǎn)行業(yè)“最猛的勇士”。
它的擴(kuò)張極為激進(jìn)，在土拍市場(chǎng)上屢屢刷新全國單價(jià)“地王”的記錄，拿地瘋狂，銷售更狂：2013年，泰禾的銷售規(guī)模僅124億元，短短四年時(shí)間，便飆升至1007億元，增幅高達(dá)709%，2017年底甚至喊出了“2000億的銷售目標(biāo)”。
這樣一個(gè)巨頭的四面楚歌，對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都具有標(biāo)志性的意義。
其他巨頭們的日子也并不好過，一些房企開始尋求外援，曾經(jīng)財(cái)大氣粗的他們也被迫抱起了大腿。
今年以來，包括弘陽集團(tuán)、協(xié)信地產(chǎn)、陽光股份(000608.SZ)、福晟國際(00627.HK)、新華聯(lián)(000620.SZ)等六家房企，均透露了引入戰(zhàn)投的計(jì)劃或意向，以期重生。
一些房企紛紛轉(zhuǎn)型上岸，似乎養(yǎng)豬比賣房更賺錢。
萬科集團(tuán)于3月成立了食品事業(yè)部，明確提出要布局生豬養(yǎng)殖，在此之前，碧桂園、恒大早已入局生豬行業(yè)。
一些企業(yè)紛紛與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做切割。比如今年，地產(chǎn)“潛巨頭”國家電網(wǎng)重磅宣布：“下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。
要知道，國家電網(wǎng)并非只做電網(wǎng)，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由魯能集團(tuán)運(yùn)作，核心業(yè)務(wù)為地產(chǎn)、能源兩大板塊。
2011年，剝離火電業(yè)務(wù)后，國資委增補(bǔ)魯能集團(tuán)為21家主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)之一。在業(yè)內(nèi)看來，魯能土儲(chǔ)規(guī)模龐大，資源雄厚，雖不屬于頭部房企，但一直是潛在的“巨無霸”。
一些房企更是撐不下去、接連倒下。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月初，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。
值得注意的是，2019年開始，一些曾經(jīng)規(guī)模較大的房企也出現(xiàn)在破產(chǎn)的名單中，比如曾進(jìn)入房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)榜的三盛宏業(yè)、曾位列全國五百強(qiáng)第215位的銀億集團(tuán)。
要么關(guān)門大吉，要么抱大腿，要么轉(zhuǎn)型，要么與房地產(chǎn)做切割，曾經(jīng)造就無數(shù)富豪的地產(chǎn)行業(yè)，究竟是怎么了?
02
弱肉強(qiáng)食的時(shí)代要到了
地產(chǎn)行業(yè)的焦慮，反映出一個(gè)時(shí)代的落幕。
地產(chǎn)行業(yè)有“三高”：高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。
曾經(jīng)的房企無限風(fēng)光，土地是國家的，錢是銀行的，憑借著“三高”的運(yùn)作模式，迅速擴(kuò)張、地王頻出，天價(jià)拍地、高價(jià)賣房，成就了一大批房產(chǎn)富豪。
他們借錢花錢毫不手軟。業(yè)內(nèi)甚至有這樣的說法，一家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的好不好主要看他的財(cái)務(wù)總監(jiān)融資能力強(qiáng)不強(qiáng)。
然而如今，先有國家重磅出手，對(duì)樓市發(fā)起雷霆調(diào)控;資金層面，對(duì)房企抽水?dāng)嗄獭?/span>
疊加疫情沖擊，房企開工、銷售都遭遇重大掣肘，房企們被扼住了咽喉，曾經(jīng)最不差錢的“地主”，現(xiàn)在也沒有余糧了!
巨大的債務(wù)壓力，也鋪天蓋地席卷而來。數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490萬億。
更不用說，還有全國樓市基本盤的變化。
根據(jù)最新《央行報(bào)告》，目前全國城鎮(zhèn)家庭人均住房高達(dá)1.5套，超過40%的家庭擁有兩套及以上房子，絕大多數(shù)城市都將面臨住房過剩的局面，只有個(gè)別核心城市住房仍舊存在結(jié)構(gòu)性短缺。
這意味著，尤其是在那些人口凈流出的三四線城市，樓市的人口紅利已經(jīng)收割完畢，未來的房企將會(huì)迎來無人接盤的壓力。
但與此同時(shí)，一些彈藥充足、資金雄厚的巨頭們，也加緊了抄底收購的步伐，未來地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提升。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年融創(chuàng)、越秀和世茂分別以432.37、231.86和202.14億元的交易總價(jià)值榮登行業(yè)前三并購剁手王。
正如《最后的教父》書中所寫：
上帝創(chuàng)造了一個(gè)危險(xiǎn)的世界，人類把它變得更加危機(jī)四伏。在這里，人們必須自己掙到每日的食物，而同伴都是猛獸。唯一的生存法則是，弱肉強(qiáng)食。
其實(shí)別老說大魚吃小魚了，生而奪食，皆為猛獸。機(jī)會(huì)來臨時(shí)，大魚也會(huì)吃大魚。
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，未來不僅僅是“大魚吃小魚”了，“大魚吃大魚”都會(huì)頻頻上演。這個(gè)世界，只要你有資本，就能強(qiáng)食弱肉。
黃奇帆甚至做過這樣一個(gè)預(yù)言，今后十幾年，中國房企數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。這意味著，未來，或?qū)⒂袛?shù)萬家房企消失。
03
房價(jià)不降反升?
恩訊輿情處置：那么，著對(duì)我們購房人而言意味著什么呢?
第一，房企的寒冬，并不意味著樓市的下行、房價(jià)的下降。
一方面，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的國民支柱行業(yè)，樓市必須要穩(wěn)。
例如相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右，過去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長大約0.43個(gè)百分點(diǎn)。
房企也是帶動(dòng)就業(yè)的重要力量，房企也是必須要救的。數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)就業(yè)人口高達(dá)466萬人。
按照此階段房地產(chǎn)規(guī)模，疫情造成房地產(chǎn)投資下行，直接或間接影響房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)就業(yè)，大約有174.9萬人。
所以疫情發(fā)生以來，各地紛紛出臺(tái)各類政策，以最強(qiáng)的誠意、最大的限度，幫助房企渡過難關(guān)、給予樓市最大支撐。
另一方面，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)單靠走量、跑馬圈地的時(shí)代結(jié)束，當(dāng)房企行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，那么房企們就會(huì)通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)、優(yōu)化配套、提高品質(zhì)以及自身品牌標(biāo)識(shí)等方式提高房子的溢價(jià)。
當(dāng)然，這對(duì)消費(fèi)者的居住體驗(yàn)是一件好事，但是我們可能會(huì)越來越難買到便宜的房子。
第二，房企蒙眼狂奔的時(shí)代結(jié)束，也意味著我們盲目投資時(shí)代的終結(jié)。
如果你是想買房，那么你一定要當(dāng)心小開發(fā)商，這事關(guān)你的房子能不能到手、到手的房子怎么樣。
一方面，開發(fā)商的資金緊缺、壓力山大，勢(shì)必會(huì)降低房屋的質(zhì)量;另一方面，一旦有開發(fā)商撐不下去倒閉或被他人并購，其在建樓盤很大一部分將成為爛尾，讓你損失慘重。
如果你想投資地產(chǎn)債，那么你要注意，即使是評(píng)級(jí)AAA的高信用大房企，因其過度投資的關(guān)系，現(xiàn)金流也補(bǔ)不上負(fù)債缺口，也同樣需要消耗流動(dòng)資產(chǎn)去償債，在償債壓力上甚至還要高于其他房企;而對(duì)于低信用的房企(AA-及以下)來說，加速擠兌可能是最大的風(fēng)險(xiǎn)。
畢竟，在任何資產(chǎn)潮起潮落大游戲開幕的那一刻起，注定要有人為瘋狂投機(jī)買單，注定要有人為之付出代價(jià)。
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